Отступы от соседних строений при строительстве
Сооружения и строения в Российской Федерации возводятся в соответствии с требованиями действующего законодательства, строительными нормами и правилами (СНиП), санитарными нормами (СанПиН), направленными на обеспечение эпидемиологической безопасности.
Противопожарные дистанции согласно СНиП
Величина разрешенного дистанцирования может зависеть от разных обстоятельств. Если участок соседа на момент, когда создается проект дома, не застроен, можно построить только с учетом требуемой дистанции от края собственной земли.
В остальных случаях придется при рытье котлована для дома и планировании хозпостроек учитывать необходимую дистанцию по отношению к дому на соседском участке, соблюдать удаленность между своей и чужой хозяйственной частью. Наказание за несоблюдение правил предусматривает статья КоАП.
Расстояние между постройками по закону
Учет рельефа
Имея границы застраиваемой территории и результаты топографических изысканий, можно приступать к решению конкретных вопросов, связанных с проектированием на застраиваемой территории. Все элементы проекта требуется увязать с существующим рельефом. При необходимости внесения изменений в ландшафт используется специальная программа планировки участка , следует определиться с этим до начала проектирования компонентов застройки.
Может оказаться, что требуется засыпка оврага или осушение болота, выравнивание русла ручья или другие работы, связанные с перемещением значительных масс грунта, изменением существующей ситуации или проведением мелиоративных работ.
Иногда это сделать невозможно в принципе. Поэтому следует сразу понять, в каких местах дорога может находиться, а какие следует избегать. То же самое относится и к планированию дачных земельных участков. Если он попадает в низину, из которой нет выхода воде, то участок будет подтапливаться поверхностными водами. Нужно предусмотреть организацию водоотвода или предназначить неудобное место для чего-либо иного.
Топографический план
Определив границы выделенного участка на плане, следует выполнить топографические изыскания. Без этой информации дальнейшее проектирование невозможно.
Пример проектирования поселка с учетом топографии
Топографические данные позволят точно понять общую характеристику рельефа, локализовать его отдельные элементы. На участке могут быть озеро, река, ручьи, овраги, существующие зоны отчуждения, дороги, заболоченные территории и прочее. Это скажется на разработке детального плана и должно быть учтено. Топографический план даст не только геометрическое расположение объектов в плоскости, но и высотные отметки.
От положения элементов рельефа будет зависеть конфигурация дорог, инженерных сетей, направление стоков ливневых вод и размещение строений на участках. Знание границ водоемов позволит точнее определить санитарные зоны и организовать пользование прибрежными территориями. Информация о существующих инженерных коммуникациях даст возможность точно спроектировать поселковые сети, с учетом планово-высотного положения уже имеющихся.
Так выглядит топографический план территории поселения
Топографический план является основой и важнейшим документом для дальнейшего детального проектирования не только городских территорий, но и сельских поселений. Попытки обойтись без него неизбежно приведут к проблемам в дальнейшем и дополнительным затратам, несоизмеримым со стоимостью этой работы.
Отступы в зависимости от типа и этажности строения
Расположение жилого дома и его дистанцирование от соседнего участка, хозпостроек или зданий регламентируется СНиП 2.07.01-89. В Москве есть отдельные нормы проектирования, МГСН 1.01-99, применяемые и в Московской области. Правительство Санкт-Петербурга тоже принимало отдельные постановления в целях сохранения исторических особенностей и принятых тенденций застройки неповторимого города.
Нормы отступов по СНиП и закону
Первоочередными требованиями к взаиморасположению жилого дома и строения такого же типа, детских и медицинских учреждений, общественных зданий и предприятий является соблюдение удаленности, необходимой для следующего:
- вентиляции и освещенности, при проживании или осуществлении профильной деятельности;
- пожарной безопасности, нормы приведены в Приложении этого обязательного документа;
- бытовые разрывы, составляющие 15 м для малоэтажных и 20 м начиная с 4 этажей; они иногда сокращаются, если остальные требования соблюдены;
- расстояние до границ участка от хозпостроек – не менее метра, но данную дистанцию сводят к минимуму путем взаимной блокировки однотипных построек;
- если же речь идет об удаленности стороны улицы, то в этом случае отступ от красной линии определяют согласно планам строительства, утвержденного местной территориальной общиной и органами РС.
Нормы и правила для ИЖС и СНТ
Цифра зависит от категории улицы, наличия инженерных коммуникаций (от газовой трубы, ЛЭП, наземного отопления, условий эксплуатации объекта и его безопасности). Отступ от красной линии может составлять от 3 до 10 метров, и это будет соответствовать закону.
Влияние водоемов
На конфигурацию инфраструктуры, дорожной сети и участков для застройки может повлиять наличие в зоне проектирования открытых водоемов.
3D проект жилого поселка с открытым водоемом
Оценка начинается с анализа топографической информации, дающей понимание характеристики береговой линии и высотных отметок. Извилистый ручей может создавать проблемы с примыканием сельских участков к прямолинейной дороге, образуя неприемлемую конфигурацию. В этом случае нужно изменить направление дороги с учетом рельефа и других факторов, чтобы участок был пригоден для застройки.
Кроме топографических данных, могут оказаться востребованными гидрологические и геологические. За гидрологическим режимом водоема ведутся наблюдения на протяжении многих лет. На основании такой информации возможно учесть риски подтопления, заболачивания и тому подобное. Учет этих факторов позволит избежать ситуации, при которой частный застройщик окажется на залитом половодьем участке.
Визуализация поселка расположенного возле речки
Помимо природных обстоятельств, необходимо соблюдать границы санитарных и защитных зон, относящихся к водоемам и водозаборам. Они зависят от типа и размера водоема. Информацию об этом нужно запрашивать в природоохранном ведомстве и руководствоваться:
- СанПиН 2.1.4.027-95. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения;
- СанПиН № 4630-88. Санитарные правила и нормы охраны поверхностных вод от загрязнения.
Минимальные отступы от границ земельного участка
Отступ от межи при строительстве дома зависит от материала его возведения. Минимальный отступ от границ земельного участка на территории ИЖС и СНТ равен, по нормам СНиП, 3 метрам. Однако для зданий из негорючих стройматериалов на соседних участках, возведенных с соответствующими перекрытиями, необходимо соблюдать противопожарные нормы – обязательные 6 метров между ними.
Расстояния до дороги и между домами согласно СНиП
Минимальный отступ между домами из таких же материалов, но с деревянными перекрытиями должен составлять не менее 8 метров. Дома и постройки из пожароопасных строительных ресурсов располагаются на удалении 12 м.
Между забором соседнего участка и жилым строением для использования противопожарных разрывов минимальное расстояние между строениями на земельных участках должно обязательно соблюдаться.
Границы поселка
Застройка территории является комплексным процессом. Расположение пятна застройки, места будущего поселка, тесно увязывается с существующей инфраструктурой. Учитываются перспективные планы развития всего региона, влияющие на границы поселения. Например, развитие дорожной сети, запланированное на отдаленное будущее, должно быть учтено при определении границ застройки.
Возможно, что вместо двухполосной дороги с перекрестками, будет построено четырехполосное шоссе с развязками в разных уровнях и въездными эстакадами. Такое сооружение занимает гораздо большую площадь, чем существующая дорога. Оно может оказать влияние на рельеф, потребовав устройства насыпей или выемок. Работы неизбежно скажутся на всех примыкающих территориях.
План устройства дорожной сети в поселке
Важно учесть это влияние заблаговременно, сформировав границы таким образом, чтобы будущие изменения не затронули жильцов и не привели к необходимости отчуждать территории или строения. Информация о перспективных изменениях находится в распоряжении местных органов власти, в тесном взаимодействии с которыми предстоит решать эти вопросы
Если границы поселения уже определены генеральным планом развития территории и предоставлены застройщику, то следует строго руководствоваться конфигурацией и ситуационным планом земельного участка
Информация о перспективных изменениях находится в распоряжении местных органов власти, в тесном взаимодействии с которыми предстоит решать эти вопросы. Если границы поселения уже определены генеральным планом развития территории и предоставлены застройщику, то следует строго руководствоваться конфигурацией и ситуационным планом земельного участка.
Законодательные основы
Поэтому организация зон застройки регламентируется законодательством. На его основе происходит общение представителей застройщика с государственными и муниципальными органами власти. Базовым документом для планирования поселения служит СНиП 2.07.01-89*.
Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. В нем детально даны основные требования, по которым может осуществляться планировка.
Помимо этого документа, требуется учитывать нормы «Градостроительного кодекса Российской Федерации» № 73-ФЗ от 07.05.98 г. В случае, если планируемое поселение является садово-огородным товариществом, то на него распространяются требования Федерального закона Российской Федерации «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ от 15.04.98 г.
