Предпроектная проработка проекта и эскизные решения

Преимущества:

• сбор исходных данных;
• разработку технико-экономического обоснования (ТЭО) (технико-экономическоий расчет) целесообразности реализации проекта;
• разработку техзаявки на проект;
• подготовку материалов для осуществления проектных работ.
  • обоснование целесообразности строительства;
  • составление документации;
  • выбор земельного участка;
  • документальное оформление аренды;
  • АПЗ от управления архитектуры.
  • команда профессиональных инженеров и других специалистов в строительстве;
  • быстрое выполнение предпроектной подготовки;
  • опыт реализации масштабных проектов
  • более 20 крупных объектов введенных нами в эксплуатацию.

Хорошо проведенная предпроектная стадия проектирования дает все исходные данные для следующих этапов. Помимо этого, грамотные предпроектные решения помогают нам избежать ошибок в документации на стадиях «П» и «РД».

На сегодняшний день эта стадия не является обязательной (согласно ПП №87 и Градостроительному Кодексу), однако для эффективной организации всего процесса проектирования наша компания «Sky-project» выделяет ее в отдельный этап. Как показывает наш опыт, для частных заказчиков проведение лишь этого этапа работ в большинстве случаев бывает более чем достаточно — ведь проект делается для себя, а для осуществления затяжной бюрократической волокиты.

Архитектурно-строительная проработка выполняются в несколько этапов

Создание буклета

Буклет(архитектурно-градостроительные решения) представляет собой предпроектные градостроительные решения, определяющие границы земельного участка, размещение объекта на территории, посадка объекта на топографический план местности, объемно-пространственные и архитектурные решения.

Согласование. Инжиниринговая компания «ЮНИРОСТ» берет на себя обязательства по согласованию буклета во всех органах местного самоуправления.

Состав буклета:

• Общая пояснительная записка;
• Размещение объекта на карте;
• Ситуационный план;
• Генеральный план;
• Развертка 1;
• Развертка 2;
• Фасады;
• Планы помещений;
• План кровли;
• Разрезы;
• Виды;
• Перспективные виды;
• Фотофиксация;
• Фотомонтаж.

Начало проектирования

Для начала проектирования Заказчик выдает Проектировщику исходные материалы и документы, а именно:

1. Задание на проектирование;
2. Ситуационный план М 1:2000;
3. Топографический план М 1:500 (в электронном виде формата DWG);
4. Границы участка;
5. Технические условия на присоединение к внешним инженерным коммуникациям;
6. Обмерочные чертежи Зданий, сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций, подлежащих реконструкции;
7. Поэтажные планы помещений;
8. Экспликация;
9. Форма БТИ 1а;
10. Форма БТИ 5;
11. Свидетельство на право собственности или договор аренды на землю;
12. Учредительные документы Заказчика.

Получение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Получение Разрешения на строительство

Документ «Разрешение на строительство» выдается Техническому заказчику уполномоченным государственным или муниципальным органом в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Разрешение на строительство удостоверяет и подтверждает право собственника (арендатора) земельного участка с помощью Технического заказчика осуществить новое строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания, строения, сооружения, а также выполнить работы по благоустройству прилегающей территории в объеме, указанном в проектно-сметной документации.

Условие получения Разрешения на строительство – оформленные должным образом земельно-имущественные отношения.

Основанием для оформления Разрешения на строительство является наличие положительного заключения Государственной экспертизы по проектно-сметной документации.

После оформления всех необходимых документов и получения Разрешения на строительство, а также Ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ, оформленного и выданного уполномоченным органом — земельный участок приобретает статус строительной площадки со всеми соответствующими данному статусу требованиями и ограничениями.

Стадии процесса проектирования

ГОСТы 2.103-68, и Р 15.201-2000 определяют структуру и правила проектирования, на которые ориентируются заказчик и исполнители при заключении соглашения, оценке проделанной работы, отчётах. Согласно им, к структурным элементам проектирования относятся следующие стадии.

• Техническое задание (ТЗ). В задании устанавливается основные концептуальные, технические и функциональные характеристики объекта, основные и специальные технико-экономические задачи, предписания по соблюдению требований на различных стадиях и этапах создания документации, состав.
• Техническое предложение (ПТ). Такое предложение представляет собой комплект документов, в которых содержится технико-экономическое и техническое обоснование целесообразности проекта. Заключение о целесообразности даётся после анализа технического задания заказчика и рассмотрения альтернативных решений путём их сравнения друг с другом. Основанием для создания технического предложения становятся также особенности создаваемого объекта и наличие патентных материалов. В строительстве технико-экономический расчёт производится для относительно несложных производственных и линейных объектов в более сжатом, по сравнению с обоснованием, виде.
• Эскизный проект (ЭП). На этой стадии создаётся пакет документов, которые содержат как общие представления о принципах работы и устройстве объекта (включая назначение, габаритные размеры и другие параметры), так и информацию о совокупности принципиальных решений, выбранных для данного объекта. В случае проектирования особенно сложных объектов могут быть проведены дополнительные предпроектные исследования (аванпроект), результатом которых становятся обоснование возможности создания задуманного объекта и целесообразность варианта исполнения. На этой стадии также могут быть созданы макетные образцы для испытаний.
• Технический проект (ТП). Техническая документация содержит окончательные решения, отражающие устройство объекта и исходные данные, являющиеся основой рабочего проекта.
• Рабочий проект (РП). На этой стадии разрабатывается детальная документация, достаточная для изготовления опытного образца. По результатам испытаний (которые тоже проходят в несколько этапов – сначала на заводе, а затем в рамках процесса передачи заказчику) документация может быть откорректирована, уточнена и, в случае необходимости, расширена для возможности изготовления серийных образцов продукции (установочной серии). Далее цикл с испытанием и уточнение документации повторяется, выходя на уровень контрольной серии, испытание которой тоже может внести ряд изменений в окончательный вариант рабочей документации.
• Сертификация. Контрольная стадия, подтверждающая качество произведённой продукции. В разных вариантах такой контрольной стадией может быть обязательная или добровольная экспертиза. Сертификация тоже может быть добровольной, но её проведение даёт дополнительные конкурентные преимущества товару при выходе на новые рынки. Чаще всего обязательная экспертиза становится принципиальным необходимым условием для экспортного продвижения.

При разработке проектной документации нередко происходит объединение нескольких этапов между собой, что обусловлено степенью сложности поставленной задачи. Этап постановки технического задания и этап технического проектирования могут быть частью цикла научно-исследовательских работ. Этап технического предложения и этап эскизного проекта – частью опытно-конструкторских работ.

Разработка строительной проектной документации

Строительная проектная документация разрабатывается на основании проектных заданий в точном соответствии с исходной документации разрешительного характера и нормативных требований.

При разработке проектной строительной документации ее принято разделять:

1. Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения.
2. Проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения.

Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения включает:

• общую пояснительную записку;
• генеральный план и транспорт;
• технологическое решение;
• схема по управлению производством, предприятием и организацией условий и охраны труда рабочих и служащих;
• архитектурно-строительное решение;
• решения по инженерному оборудованию, сетей и систем;
• организация строительства;
• охрану окружающей среды;
• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны, а также мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
• сметную документацию;
• эффективность инвестиций.

Проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения включает:

• общую пояснительную записку;
• архитектурно-строительное решение;
• технологическое решение;
• решение по инженерному оборудованию;
• охрана окружающей среды;
• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны, а также мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
• организация строительства;
• сметную документацию;
• расчет эффективности инвестиций (при необходимости).

Проект организации строительства

Разработкой ПОС занимается проектное учреждение, которое имеет на это соответствующую лицензию.

В составе итогового проекта или рабочего проекта ПОС отображается отдельным разделом под названием «Организация строительства». Этот раздел является обязательным нормативным документом для заказчиков, подрядной организации, а также для тех учреждений, который обеспечивают финансирование и материально-техническое снабжение всех этапов строительства.

Исходные данные, которые ложатся в основу разработки проекта организации строительства:

• обоснование технико-экономических показателей этапов строительства или расчеты, которые обосновывают хозяйственную необходимость и экономическую целесообразность строительства данного объекта и задание на его проектирование;
• результаты инженерного исследования (при реконструкции сооружений – материалы их предпроектного технического изучения);
• рекомендации генеральной подрядной и субподрядной организациями решения по применению материалов и конструкций, средств механизации СМР; порядку обеспечения строительства энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями, а также местными строительными материалами;
• данные о поставках строительного материала, конструкций, некоторых изделий и оборудования;
• объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений и принципиальные технологические схемы основного производства объекта, подлежащего строительству с разбивкой на пусковые комплексы;
• другие сведения, данные и мероприятия, необходимые для разработки проекта организации строительства.

ПОС состоит из:

1. Календарного плана строительства, в котором определены сроки и очередь строительства основных и вспомогательных объектов.
2. Календарного плана на подготовительный период, который оформляется в отдельном порядке (в нем распределяются объемы работ по месяцам).
3. Строительных генеральных планов для подготовительного и основного периодов строительства.
4. Организационно-технологических схем, определяющих оптимальную последовательность возведения зданий и сооружений с указанием технологической последовательности работ.
5. Ведомости объемов основных строительных, монтажных и специальных строительных работ, которые определяются проектно-сметной документацией.
6. Ведомости потребности в строительном оборудовании, изделиях, материалах и конструкциях.
7. Графика потребностей в основных строительных машинах и транспортных средствах;
8. Графика потребностей в кадрах строителей по основным категориям;
9. Пояснительной записки, содержащей краткую характеристику условий строительства, описание методов производства основных работ, указания о методах осуществления инструментального контроля за качеством сооружений; мероприятия по охране труда и технике безопасности; перечень условий сохранения окружающей природной среды, необходимые расчеты, обоснования и ТЭП.

Проектно-техническая документация

Проектно-техническая документация состоит из:

• проекта организации строительства (ПОС);
• проекта производства работ (ППР).

Основное содержание и составные части проектно-технической документации устанавливаются основными инвесторами строительства в контрактном соглашении. Содержание зависит от вида строительных работ, сложности возводимого сооружения, объема и условий проводимых работ.

Все проводимые работы по строительству и монтажу конструкции организуются в соответствии с ПОС и ППР. Любое отступление от регламентирующих норм вышеназванных проектов в обязательном порядке согласуется с теми организациями, которые их разработали и утвердили.

Почему важно разрабатывать предпроектную документацию в сфере бизнеса

Каждая предпроектная подготовка являет собой совокупность трех тесно взаимосвязанных между собой решений:

• бизнес-проект, описывающий эффективность проектного решения, окупаемость инвестиций и определяющий дополнительную прибыль от реализации проекта;
• строительный проект, в котором четко сформирован процесс строительства и реализация каждого его этапа;
• инвестиционный проект – содержит информацию о ходе инвестирования в строительство и окупаемости проекта с начала его финансирования и до получения чистой прибыли.

Вывод очевиден – предпроектная документация на 90% определяет технико-экономические показатели строительного процесса, целесообразность инвестирования в конкретный объект и то, насколько эффективно он будет работать на прибыль.

Место предпроектных проработок в системе проектной документации

Несмотря на то, что стадийность проектных работ в прежнем понимании этого слова в последних стандартах была пересмотрена, и рабочая документация иногда разрабатывается одновременно с проектной, можно выделить условный этап, который должен предшествовать всем этим работам – этап предпроектной проработки (эскизный проект).

На этом этапе разрабатывается концепция будущего объекта, определяются основные технико-экономические характеристики. Эскизный проект даёт понимание того, как объект будет «посажен» на местности, как будет выглядеть его конструктивная схема и каким способом осуществлено объёмно-пространственное решение. Наличие или отсутствие предпроеткного этапа создаёт конструкты, которые могут формировать многостадийность в создании всего пакета документов по проекту:

• Одностадийным в этом случае будет называться процесс, в котором отсутствует предпроектная стадия, а разработка проектной и рабочей документаций ведутся параллельно.
• Двустадийным станет процесс, в котором такой же одновременной разработке рабочей и проектной документаций предшествует предпроектная, а также процесс без предпроектной стадии, состоящий из последовательного создания проектной и рабочей документаций.
• Трёхстадийным – процесс, в котором работы по проектированию ведутся последовательно: сначала предпроектная документация, затем – проектная и в завершении – рабочая.

Таким образом, предпроектные проработки в перечне работ по проектированию следует рассматривать как процесс получения максимума сведений об объекте строительства или реконструкции. К темам, которые требуют прояснения, можно отнести:

• геологические исследования,
• визуальный ландшафтный анализ,
• проблематику сокращения санитарной зоны,
• сохранение баланса зелёных насаждений,
• тему обеспечения естественной освещённости и инсоляции,
• вопросы имущественных и земельно-правовых отношений,
• возможности стоянки транспорта,
• при работах с объектами реконструкции – обследование несущих конструкций самого объекта и соседних (в случае стеснённых рабочих условий),
• историко-культурные изыскания,
• проблематику соцкульбыта,
• возможности соотнесения планировочных решений с требованиями стандартов.

В каждом конкретном случае проектирования объём предпроектных проработок будет индивидуален. Точный состав и содержание предпроектных работ законодательством не устанавливается. Существуют только разъяснения, приведённые в Положении о госэкспертизе, утверждённом Постановлением № 1008.

Особенности предпроектной подготовки

Предпроектная подготовка строительства является необходимым этапом реализации инвестиционных намерений. То насколько быстро и корректно она будет осуществлена, зависит от организации, на которую возложено решение этой задачи. Поэтому правильный выбор такой компании – это залог того, что проект начнет реализоваться без проволочек, а в дальнейшем не возникнет проблем с градостроительными органами.

Для предпроектной подготовки инвесторам требуется специализированная компания, которая осуществит:

Многолетний опыт нашей компании «Фриз» позволяет осуществить все эти работы на высоком уровне.

Проектно-сметная документация

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает требование о том, что строительство должно осуществляться в точном соответствии с технической документацией, которая отражает объемы, сроки и необходимые работы, а также в соответствии со сметой, которая определяет стоимость строительства.

Это означает то, что перечень работ, которые будут выполнены строительной организацией, но не учтенных в сметной ведомости, заказчик имеет право на оплачивать.

Проектно-сметная документация составляется на основе следующих показателей:

• на основе всего объема строительных работ и отдельных ее видов;
• в соответствии с действующими строительными нормативами и конкретной стоимостью оборудования и строительных материалов;
• на основе отдельных решений органов управления.

3 вопроса по предпроектной документации

Поскольку чётких требований к составу предпроектной документации нет, это вызывает некоторые вопросы по предпроектным проработкам, на которые практики отвечают на основе собственного опыта. Среди самых распространённых – следующие:

1. Что составляет нормативную базу для выполнения предпроектных проработок?Поскольку одним из элементов предпроектной подготовки становится обоснование инвестиций в строительство, порядок разработки в этой части опирается на требования СП-11-101-95. Пункт 3.2 Свода основным документом для регулирования отношений и ответственности сторон (в том числе – и в случае привлечения инвестиций) определяет договор. Гражданский кодекс в ст. 746 регламентирует оплату выполняемых подрядчиком работ в размере, предусмотренном в смете.
2. Необходимо ли включать раздел «Декларация о намерениях» в состав предпроектной документации в случае её создания?Декларация (Ходатайство) считается самостоятельными документом, который в любом случае не относится к составу предпроектной документации.
3. Чем определяется состав материалов на стадии предпроектной проработки в части требований по охране окружающей среды?

В ходе разработки предпроектной документации рекомендуют руководствоваться Практическим пособием к Своду 11-101-95, где этому вопросу посвящён раздел «Оценка воздействия на окружающую среду при обосновании инвестиций в строительстве».

Несмотря на то, что стоимость осуществления предпроектной деятельности, как правило, высока из-за трудоёмкости и объёма работ, она окупается уже потому, что при создании и оформлении разрешительной документации эту работу всё равно необходимо выполнять.

Финансовый же эффект от возможной экономии в случае раннего выявления проблем существенен.

Стадия «Проект» (П)

После сбора необходимой информации и выполнения предпроектных работ, начинается стадия проектирования объекта (стадия «П») — самый объемный и ответственный этап в процессе создания проектной документации.

Стадия «Проект» представляет собой основной утверждаемый этап проектирования объектов реконструкции и строительства, на основании которого получают разрешения на строительство и подсчитывают уточнённую смету на проведение работ. Стадия «Проект», по сути, является воплощением общего технического задания.

Именно данная стадия определит потенциальную надёжность конструкций, возможность реализации тех или иных требований и множество других общих характеристик возводимого объекта. Отметим, что на следующих стадиях разработки будет проводиться детализация, которая, в свою очередь, позволит уточнить проектные решения и дойти до уровня учёта мельчайших элементов.

«Проект» же является конкретным техническим воплощением здания и подразумевает общее описание объекта. По сути, стадия «Проект» дает полное представление о том, какой это будет объект, а следующая стадия генеральноего проектирования («Рабочая документация») описывает процесс реализации проекта.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из 13 разделов.

По мере получения положительных заключений по утверждаемой части проектной документации, начинается выполнение следующего этапа проектных работ – стадия «Рабочая документация».

Стадия «Рабочая документация» (РД)

Рабочая документация представляет собой комплект документации на проектирование здания, необходимая для выполнения монтажных и строительных работ.

На этой стадии уточняются и детализируются решения, принятые на стадии «Проект», по всем разделам составляются рабочие чертежи, локальные сметы, готовятся спецификации материалов и оборудования, детально разрабатываются узлы и прочая документация, необходимая подрядчику для производства строительно-монтажных работ, а также при проверке работ Техническим надзором и при необходимости другими заинтересованными лицами.

Состав рабочей документации на новое строительство или реконструкцию зданий и сооружений определяется соответствующими государственными стандартами и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре на проектирование.

Состав рабочей документации

В состав рабочей документации, передаваемой заказчику, включают:

• рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ, которые объединяют в комплекты (основные комплекты рабочих чертежей) по маркам;
• прилагаемые документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.

В состав основных комплектов рабочих чертежей включают общие данные по рабочим чертежам, чертежи и схемы, предусмотренные соответствующими стандартами Системы проектной документации для строительства (далее – СПДС).

Основной комплект рабочих чертежей может состоять из:

• комплект чертежей марки ГП: Разбивочный чертёж. План организации рельефа. План земляных масс. Сводный план инженерных сетей. План благоустройства.
• комплект чертежей марки АР: Планы подвала, цокольного, первого, типового, технических этажей, кровли, разрезы, фасады, входы, узлы и детали, спецификации.
• комплект чертежей марки КЖ: План котлована, фундаменты, стены и перекрытие подвала, стены и перекрытие цокольного этажа, стены и перекрытие первого этажа, стены и перекрытие типового этажа, стены и перекрытие технического этажа, лифты, лестницы, входы, узлы и детали, спецификации.
• комплект чертежей марки ОВ: ИТП, план инженерного оборудования (отопление и вентиляция) подвала, цокольного, первого, типового и технического этажей, схемы, спецификации.
• комплект чертежей марки ВК: План инженерного оборудования (водопровод, канализация, ливнесток) подвала, цокольного, первого, типового и технического этажей, схемы, спецификации.

К прилагаемым документам относят:

• рабочую документацию на строительные изделия;
• эскизные чертежи общих видов нетиповых изделий, выполняемые в соответствии с ГОСТ 21.114;
• спецификацию оборудования, изделий и материалов, выполняемую в соответствии с ГОСТ 21.110;
• опросные листы и габаритные чертежи, выполняемые в соответствии с данными заводов-изготовителей оборудования;
• сметную документацию;
• другие документы, предусмотренные соответствующими стандартами СПДС. Конкретный состав прилагаемых документов и необходимость их выполнения устанавливаются соответствующими стандартами СПДС и заданием на проектирование.

Прилагаемые документы передаются заказчику одновременно с основным комплектом рабочих чертежей в количестве, установленном для рабочих чертежей.

Итак, проектные работы окончены, проектная документация утверждена, строительство начато. Наступил последний этап участия проектировщика в процессе — авторский надзор.