Строительство многоквартирного дома от проекта до сдачи

Неока | стадии проектирования — предварительное проектирование, проектная документация (стадия проект), рабочая документация, рабочий проект. разработка проектной и рабочей документации

В этом разделе представлены краткие выдержки из области проектирования зданий и сооружений, необходимые для общего понимания процесса работ и взаимосвязи между участниками проектирования. Если у Вас останутся вопросы или появятся новые, для получения ответа Вы можете воспользоваться разделом «Информация» или задать его через личный кабинет.

1. Общие положения.

Разработка проектной и рабочей документации зданий и сооруженийосуществляется на основании Постановления Правительства РФ №87, — нормативного документа, который регламентирует состав разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. Оформление чертежей проектной и рабочей документации осуществляется на основании ГОСТ 21.101-97, который устанавливает основные требования к оформлению проектной и рабочей документации на строительство предприятий, зданий и сооружений различного назначения.

2. Стадии проектирования.

Существуют две схемы организации проектных работ:    •   одностадийное проектирование;

   •   двухстадийное проектирование.

2.1. Одностадийное проектирование осуществляется без разработки стадии проект (П), при этом утверждаемая часть проекта, включающая в себя расчет конструкций, пояснения проектных решений, перечень исходных данных и т.д., разрабатывается в общем объеме стадии. Данная схема проектирования целесообразна в тех случаях, когда отсутствует необходимость проходить государственную экспертизу. Подобные ситуации детально описаны в статье 49 Градостроительного кодекса РФ. Для заказчика одностадийное проектирование удобно тем, что оно экономит сроки на производство проектных работ.

Упрощенная схема организации проектных работ при одностадийном проектировании выглядит следующим образом:    1.   Предварительное проектирование – разработка регламентного альбома, архитектурного эскиза, стадии ПП (предварительный проект), стадии ТЭО, оно необходимо для согласования в местном архитектурно-планировочном управлении (АПУ) и для обоснования размещения объекта нового строительства или реконструкции на проектируемой участке;    2.

   Согласование в местном АПУ;    3.   Рабочее проектирование – разработка рабочего проекта (РП), представляющего собой комплект чертежей и указаний для проведения строительных работ.

В случаях, когда необходимо проходить экспертизу и иные согласования использование данной схемы не целесообразно ввиду возникновения дополнительных рисков, выраженных в затягивании сроков подачи проектной документации на согласование экспертизой, а соответственно и сроков проектирования в целом.

2.2. Двухстадийное проектирование осуществляется в две стадии. Схема позволяет разбить весь объем проектных работ на две части и предоставить на согласование часть проектной документации, минимально необходимой для её прохождения, не дожидаясь окончания всего проектирования.

Это позволяет на более ранних стадиях разработки проектной документации снять возможные экспертные замечания, не прибегая к значительным изменениям в рабочей документации (Р). Данная схема проектирования целесообразна в случаях, когда требуется согласование в государственной экспертизе.

Подобные ситуации детально описаны в «Градостроительном кодексе РФ», статья 49.

Упрошенная схема организации проектных работ при двухстадийном проектировании выглядит следующим образом:    1.   Предварительное проектирование – разработка регламентного альбома, архитектурного эскиза, стадии ПП (предварительный проект), стадии ТЭО, оно необходимо для согласования в местном архитектурно-планировочном управлении (АПУ) и для обоснования размещения объекта нового строительства или реконструкции на проектируемой участке;    2.

   Согласование в местном АПУ;    3.   Разработка стадии проект (П) – разработка пакета проектной документации, минимального необходимого для прохождения государственной экспертизы;    4.   Согласование проектной документации – подача документов в согласующий орган и снятие замечаний;    5.   Рабочее проектирование – разработка рабочей документации (Р), содержащей пакет чертежей и указаний для проведения строительных работ.

Виды проектной документации

Видовая типология проектной документации складывается из:

• генерального плана, который определяет изображение всей площади строительства, на котором в контурах вида сверху представлено размещение существующих и проектируемых объектов, отражено благоустройство, озеленение, а иногда и топографическое состояние места строительства;
• общих чертежей: чертежей фасадов, планов по этажам, а также поперечных и продольных разрезов зданий. Фасад представляет собой наружный вид сооружения с определенными архитектурными элементами оформления. На планах и разрезах указывается расположение оборудования, инженерных коммуникаций, взаимная их увязка, маркировка, а также габаритные размеры. Чертежи специального оснащения выполняются для проведения особых видов строительно-монтажных работ (отопление и вентиляция, водопровод и канализация, электроосвещение, телефон, и др.);
• чертежей деталей, которые исполняются для сложных узлов. На чертежах указываются размеры деталей и элементов здания или сооружения, их сопряжения, сечения конструктивных элементов и спецификации;
• паспорта проекта – то есть документа, в котором дается схематическое изображение объекта, краткое описание и сообщаются основные технические показатели;
• пояснительной записки, содержащей справку о проектируемом объекте, сведения о его назначении, внешнем виде, внутреннем устройстве; сообщения о наиболее характерные особенностях данного объекта, приводятся его основные технические показатели, указывается назначение, описывается внутреннее устройство и работа отдельных частей, особенности конструкции. Кроме того, в пояснительной записке дается объяснение экономических, общественных и других условий и предпосылок создания объекта, аргументация выбора данного варианта;
• расчетов (гидравлические, тепловые, аэродинамические, на сейсмичность и др.) указывающих параметры здания или сооружения и его составных частей в зависимости от установленных расчетных данных. Расчеты производятся на основании использования достижений физико-химических, биологических и других отраслей науки.

Кроме того, для того, чтобы перспективнее отобразить проект изготавливаются рисунки фасада в цвете. В отличие от технических рисунков, которые выполняются в аксонометрии, художественные рисуются в перспективе.

Предпроектная подготовка и планирование строительства

Это подготовительный период, на котором происходит сбор нужной информации относительно будущего объекта. Он является самым важным и ответственным, полностью определяющим успех будущего проекта. Предусматривает изучение функционального назначения, юридических и нормативных ограничений, градостроительной специфики. Также на этом этапе происходит разработка предпроектного предложения и выбор концепции, составление предпроектного бизнес-плана.

Начало разработки проекта: юридическое оформление земельного участка или недвижимости, оплата прав собственности.

Итог этапа: выпуск ГПЗУ.

Условно, данный этап можно поделить на три подэтапа:

1. Организационно-техническая подготовка. Включает сбор всех важных технических условий будущего объекта, подготовку всех необходимых данных и документов для выпуска градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
2. Составление эскизного проекта. Поиск концепции строительства будущего здания, выбор его ориентации на площади, расчет базовых технических и экономических характеристик объекта.
3. Инженерно-технические изыскания. Разработка проекта включает обязательное исследование особенностей почвы, проведение геологических и топологических работ. Если планируется реконструкция или снос существующих зданий, проводится их инженерное обследование.

На этом этапе определяется много перспективных расчетов:

• объемы финансирования предпроектного и проектного этапов;
• бюджет проекта и общая схема его развития;
• маркетинговые исследования;
• эффективность проекта;
• средняя цена строительства и динамика ее изменения;
• получение согласований, технических условий и заключений;
• формируется общая стратегия развития проекта;
• регистрируются договорные отношения;
• создается ведомость затрат.

Изучения сведений об объекте и разработка

Перед тем как подготовить проектно-сметную документацию на объекты строительства, тщательно изучают состав других разделов – ППР и ПОС. В них входят:

1. Опись инвентаря.
2. Генеральный план, макет с указанием границ стройплощадки, наличием существующих и временно расположенных сооружений, наземных и подземных инженерных сетей, коммуникаций.
3. Графики доставки материалов, оборудования, передвижения кадров.
4. Календарные сроки, отведенные для реализации поставленных задач с последовательностью их выполнения.
5. Техкарты.
6. Решения, вынесенные на комиссии, по надобности и результативности проведенных изысканий.
7. Пояснительная записка. В ней объективно рассмотрены потребности в энерго-, водоснабжении и обеспечении другими ресурсами для бесперебойной деятельности, учитываются мероприятия для сохранности имущества, техники от возможных повреждений, меры по защите окружающей среды. Это базовый документ, что входит в проектно-сметную документацию, как основа для аргументации расходов на каждый этап строительства.

Составление ПСД на основном этапе, как и другая документация, регулируется нормативно-правовыми актами, утвержденными исполнительными органами власти.

Формирование исходных данных и нормативное регулирование

Перечисленные моменты регламентирует «Положение об исходных данных для проектирования», утвержденное Минпромом 30.01.2002 г. Плюс к нему применяют профильные федеральные законы вроде №116-ФЗ, №384-ФЗ, №123-ФЗ. В расчет допустимо брать локальные нормы, принятые на уровне муниципалитета, или даже внутрикорпоративные распорядительные документы, которые востребованы только для конкретного предприятия.

Звоните, менеджер компании KTB BETON GROUP проинформирует, что понадобится при сотрудничестве. Наши специалисты практикуют в области проектирования более 10 лет и уже работали с различными объектами. Предварительная консультация бесплатная, мы определяем с клиентом, какие именно данные понадобятся. И фиксируем сроки, этапы работ, необходимый квалификационный и профессиональный состав специалистов.

Основание для разработки проекта строительства

Планирование строительства любого объекта, независимо от его назначения и масштаба, это всегда финансовые вложения. Учитывая основные составляющие, стоимость проекта может составлять 2-5% от общей цены объекта. Это серьезные вложения, требующие ответственного изучения всех факторов, которые могут повлиять на рентабельность. Для минимизации потерь инвесторов необходимо тщательно прорабатывать каждый этап проекта

Но не менее важно привлечь к этому процессу команду профессионалов, которые смогут объективно оценить все риски, свести к минимуму потери, исключить влияние неблагоприятных факторов, предусмотреть все возможные «подводные камни», грамотно составить проектную документацию и получить все разрешения в соответствующих органах государственной власти.

Основанием для разработки проекта является проведение экспресс-оценки будущего объекта, а также его дальнейшая комплексная проверка. Каждое проектирование предусматривает составление предварительной концепции, включающей:

• изучение всех факторов, которые могут в будущем повлиять на проект;
• исследование технических и градостроительных регламентов, специфики использования данной территории под застройку;
• определение правоустанавливающего положения объекта;
• предварительное исследование геологии участка, экологии территории, обеспечения района инженерными, транспортными сетями, социально-бытовыми объектами;
• изучение спроса.

На основании этой информации создается общая схема реализации проекта и график для его каждого отдельного этапа. Оцениваются риски, составляется экономика проекта. Так, в современном градостроительстве выделяют 5 этапов разработки и реализации проекта:

Сметная документация

Смета определяет стоимость всего строительства, и является частью проектной документации: ее наличие является важным фактором при разработке проекта. Работы, которые не учтены в смете, могут не оплачиваться заказчиком (инвестором): это право закреплено в гражданском кодексе РФ. Исключением могут быть работы, необходимость которых возникла в процессе выполнения строительства, и согласованы с заказчиком в договоре как возможность внесения оперативных изменений в проект: в этом случае корректировки вносят в смету и техническую документацию.

При разработке разделов проектной документации учитываются объем всех строительных работ, действующие нормативы, актуальная стоимость материалов и оборудования.

Сметная документация представлена в двух вариантах:

Виды проектной документации

В обобщенном виде проектная документация представлена:

• Генеральным планом, который определяет схему застраиваемого участка с размещением существующих и запланированных объектов, отражением благоустройства, озеленения.
• Архитектурными чертежами, включающими чертежи фасадов с архитектурными элементами, поэтажные планы и разрезов сооружений (продольные и поперечные) с расположением технологического и инженерного оборудования.
• Конструктивными чертежами объекта с указанием деталей для сложных узлов. Указываются их размеры, конструктивные особенности, применяемые материалы и их характеристики и спецификации с расходами материалов и изделий.
• Текстовая часть проекта представляет собой документ с описанием самого объекта в целом и основных его технических особенностей и деталей.
• Общая пояснительная записка включает в себя справку об объекте, общие сведения о его назначении, внутреннем устройстве, внешнем виде, характерных особенностях, технических показателей, внутреннем устройстве, особенностях конструкции. Содержит сведения об условиях и предпосылках создания объекта, приведенных аргументов выбора данного варианта.
• Расчеты, которые обосновывают выбранные параметры сооружения и его элементов в зависимости от исходных расчетных данных.
• Сметы. Документы, в которых дана подробная финансовая оценка всем процессам строительства с указанием не столько стоимости, но и объемов работ. Сметы необходимы при проведении строительства.

Строительство многоквартирных домов как бизнес

Помимо этого сложности могут возникнуть при составлении документации на постройку помещения. Несмотря на то, что для получения разрешения возникают проблемы, дело довольно-таки стоящее и выгодное.

Зачастую первые этажи построек сдают в аренду под магазины, офисы, салоны и так далее. Начиная со второго этажа, помещения идут под квартиры. Затраты быстро окупаются, поскольку прибыль довольно-таки большая.

Если вы надумали начать строительство подобного многоквартирного дома, помните о том, что на этот проект уйдет немало средств и сил. Время будет потрачено и на продажу квартир. Быстро продать квартиры вы сможете лишь в том случае, если будете отдавать их по низкой стоимости. Этого не стоит делать, ведь ваш доход будет минимальным.

Прежде чем вы приступите к составлению плана постройки многоквартирного дома, вам нужно будет определиться с тем, в какой местности вы будете строить его. Вы должны продумать все до мелочей, поскольку ваш дом должен отвечать всем требованиям.

Предоставьте составление проекта дома специальной организации, которая имеет достаточный опыт в этой сфере. Такая фирма сможет произвести все нужные расчеты. Что касается места строительства, то выбрать его должны вы сами.

Многоквартирный дом должен обязательно быть подключенным ко всем имеющимся на сегодняшний день коммуникациям, а именно: газоснабжению, электроснабжению, канализации и водопроводу. Если следовать практике, то лучше всего выбрать место для постройки в черте города. Будет лучше, если дом вы построите на окраине города. Можно также предусмотреть план в той местности, где коммуникации будут способны выдержать нагрузку.

Важно также, чтобы рядом имелись все необходимые коммуникации. Это и школа, и детский сад, и магазины

Немаловажным будет и состояние дорог в этой местности. Если дорога желает оставлять лучшего, вам нужно будет заняться подведением дорог. Это значительно увеличит стоимость квартиры в доме в такой местности.

Также обустройте близлежащую территорию (двор), организуйте подземный этаж с парковкой. Парковка предоставит вам дополнительный доход. Это решение одобрило уже много застройщиков. Они подтверждают, что эта идея довольно-таки прибыльная. Главное – обозначить состояние грунта и выяснить, можно ли на этом месте строить что-либо.

Разработка проектной документации Группой компаний КТБ

ГК КТБ решает задачи комплексно и проводит все виды работ по разработке проектной документации, сопровождению строительства, при этом укладываясь в короткие сроки разработки проектной документации по времени.

Наши преимущества:

• 12-летний опыт работы в Москве, Московской области и по всей России.

• Современное лицензионное программное обеспечение.

• Командная работа экспертов над каждым проектом.

• Сотрудничество с ведущими застройщиками.

• Внедрение в работу инновационных решений: компания КТБ является участником проекта Сколково.

Наши специалисты разработают проектную документацию в полном соответствии с существующими нормативными документами. Чтобы получить консультацию, оставьте заявку на сайте.

Skillbox

Сайт: https://skillbox.ruТелефон: 8 (495) 154-09-54Стоимость: 59 000 р., рассрочка — 4917 р./мес

Курс: Строительство и проектирование своего дома42 ак. часа

Курс подойдет тем, кто кто планирует переехать за город и хочет построить дом самостоятельно или проконтролировать работу бригад.

Вы узнаете, как найти и оформить участок, поймёте, где расположить дом, сможете продумать комфортную планировку. Составите план работ и рассчитаете необходимые ресурсы для строительства, научитесь понимать чертежи и давать техзадание подрядчикам. Сможете избежать типичных ошибок при строительстве дома и сэкономите время и деньги.

Чему вы научитесь:

• Разбираться в проектировании и строительстве
• Выбирать участок
• Понимать технологии строительства
• Планировать бюджет и сроки строительства
• Взаимодействовать с подрядчиками
• Проектировать инженерные коммуникации

Вас ждут видеолекции и практические задания с проверкой, а опытные наставники будут курировать вас на протяжении всего курса.

Программа:

• • Образ вашего дома
  • Выбор участка и его планирование
  • Работа с архитектором
  • Подходы к проектированию дома
  • Юридическое оформление. Регистрация дома
  • Каркасный дом. Часть 1
  • Каркасный дом. Часть 2
  • Дом из клеёного бруса
  • Дом из газобетона
  • Выбор коммуникаций загородного дома
  • Выбор подрядчиков и взаимодействие с ними
  • Закупка материалов
  • Ландшафтный дизайн
  • Экотюнинг дома

В качестве итогового проекта вы составите ТЗ для архитекторов, инженеров и строителей. Сделаете план, смету и дорожную карту строительства.

Зачем нужна проектная документация

Рабочая документация нужна не только потому, что этого требует закон. Строительство объекта по проекту обеспечивает решение ряда важных задач:

• еще перед началом строительного процесса определить соответствие реконструируемого или возводимого с нуля объекта требованиям технических регламентов;
• установить соответствие объекта техническому заданию на проектирование;
• установить точные сроки строительных работ;
• составить смету, необходимую для выделения бюджетных средств на возведение сооружения;
• получение согласования строительства со смежными собственниками и необходимыми ведомствами;
• предотвратить непредвиденные затраты и существенно понизить общую стоимость строительства;
• избежать глобальных ошибок в ходе работ и учесть все законодательные требования и пожелания заказчика;
• получить разрешение на проведение строительных работ.

Разработка проектно-технической документации сводит к минимуму риски ошибок и неожиданных «сюрпризов» как для заказчика, так и для исполнителя работ.

Кроме этого проект необходим для ввода уже построенного сооружения в эксплуатацию, а также для обслуживания здания в соответствии его назначения.

Укладка фундамента

На фундамент приходится общая вертикальная нагрузка. Ее величина определяет тип фундамента. Глубина учитывает сейсмическую активность, источники  и уровень залегания подземных вод, соседние объекты капитального строительства, близость транспортных коммуникаций, тоннелей метро, газопроводов.

Фундамент обеспечивает устойчивость здания. В строительстве высотных зданий применяют свайно-винтовой и свайно-плитный фундамент. Свайно-плитная конструкция предпочтительнее, т.к. она передает часть нагрузки на основание и не позволяет дать крен всему сооружению. Подземная часть выполнена с ограждающей конструкцией. 

Виды проектной документации

Чтобы строительство осуществлялось в полном соответствии действующего законодательства то начальным этапом процесса должна выступать разработка проектной документации.

По типологии входящих в проект материалов различают следующие виды проектной документации:

• генеральный план. Содержит изображение подлежащей застройке площади с указанием контуров уже существующих и проектируемых объектов, определением благоустройства территории, топографических особенностей местности;
• общие чертежи. Включают чертежи фасадов с обозначением всех архитектурных элементов и внешнего вида конструкции, поэтажные планы, схемы зданий в продольном и поперечном разрезах с наличием места расположения инженерных коммуникаций и способов их увязки между собой;
• чертежи деталей. Составляются для сложных узлов с указанием геометрических размеров всех элементов и деталей сооружения, обозначением спецификации, сечения и сопряжения конструктивных элементов;
• паспорт проекта. Это документ, в котором обязательно присутствует краткое описание объекта, его изображение и основные технические характеристики;
• пояснительная записка. В ней подробно описывается вся информация о проектируемом объекте: назначение, внешний вид, организация внутреннего пространства. В записке обязательно наличие основных технических показателей сооружения и конструктивных особенностей. Также должна присутствовать аргументация того, почему именно данный вариант будет лучшим проектным решением для конкретного строительного объекта;
• расчеты. Для установления параметров зданий и отдельных конструктивных элементов выполняются аэродинамичесие, тепловые, физико-химические, гидравлические, на сейсмичность и другие расчеты. Все полученные результаты отображаются в табличном или текстовом виде;
• сметы. Могут быть отдельным разделом проекта или выполняться в виде приложения к документации. В любом случае сметы должны присутствовать, поскольку строительство невозможно провести качественно и эффективно без точного определения финансовых затрат.

Все указанные виды материалов составляют определенные разделы проектной документации. Для более быстрого и понятного восприятия изложенной в проекте информации некоторые рисунки, графики и схемы выполняются в цвете. В аксонометрии выполняются технические изображения и в перспективе рисуются художественные.

Общие положения

Цель проектирования – разработка проекта, соответствующего техническому заданию, полученному от заказчика, существующим нормам, регламентам и целевому назначению. Процесс разработки регулируется несколькими документами, в том числе:

• Градостроительный кодекс РФ.

• Постановление правительства РФ №87

• ГОСТ 21.001-2013.

  

  

  

  

  

  

  

  

  

• Федеральный закон № 184-ФЗ.

Кроме того, нормы проектирования в рамках определенного в Приказе Министерства строительства времени регламентируется региональным законодательством. Так, в Москве действуют рекомендации, которые определяют продолжительность проектирования капитальных объектов в столице.